28.02.2018 | Bau- und Immobilienrecht
Leitsatz
1. Zahlt der Mieter dreimal die erhöhte Miete, hat er der Mieterhöhung konkludent 0zugestimmt.
2. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf eine schriftliche Zustimmung.
(BGH, Beschluss vom 30.01.2018 - VIII ZB 74/16)
Sachverhalt
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Mit Schreiben vom 23.11.2015 forderte die Klägerin die Beklagte auf, einer Erhöhung der monatlichen Miete um 47 € auf eine Gesamtmiete in Höhe von 432 € monatlich zum 01.02.2016 unter Verwendung des beigefügten Erklärungsvordrucks zuzustimmen. Diese gab zwar keine schriftliche Erklärung ab, überwies aber am 15.02., 04.03. und 06.04.2016 die Miete in Höhe von jeweils 432 Euro.
Entscheidung
Die Beklagte hat durch dreimalige Zahlung der begehrten Gesamtmiete in konkludenter Form der verlangten Mieterhöhung zugestimmt und damit den Anspruch der Vermieterin aus § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB erfüllt. Die Zustimmungserklärung kann dabei stillschweigend durch Zahlung der geforderten erhöhten Miete erfolgen. Wenn im Gesetz oder im Vertrag eine Form für die Abgabe der Willenserklärung nicht vorgesehen sei, dann kann der Empfänger dieser Erklärung die Form nicht einseitig vorgeben.
Die Zustimmung bedurfte zu ihrer Wirksamkeit nicht der Schriftform. Für Mieterhöhungsvereinbarungen (Angebot nach §§ 558, 558a BGB und Annahme nach § 558b Abs. 1 BGB) gelten die allgemeinen Regeln über Willenserklärungen und Verträge, so dass sie auch konkludent getroffen werden können. Vorliegend hat die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 23.11.2015 aufgefordert, mit Wirkung zum 01.02.2016 einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 47 € monatlich und damit einer Erhöhung der monatlichen Gesamtmiete auf 432 € zuzustimmen. Hierbei handelt es sich um einen Antrag (§ 145 BGB) auf Abschluss eines Änderungsvertrages. Mit der Zustimmung des Mieters, die als Annahme eines Änderungsantrags zu werten ist, kommt eine den bisherigen Mietvertrag abändernde Mieterhöhungsvereinbarung zustande. Die Beklagte hat das Angebot der Klägerin auf Erhöhung der bisherigen Miete um 47 € monatlich dadurch wirksam stillschweigend angenommen, dass sie den von der Klägerin geforderten Mieterhöhungsbetrag dreimal in Folge vorbehaltlos gezahlt hat. Die Regelung des § 558b BGB schreibt - anders als § 558a Abs. 1 BGB für das Erhöhungsverlangen - eine bestimmte Form der Zustimmung nicht vor. Während das Erhöhungsverlangen gemäß in Textform zu erklären und zu begründen ist, hat der Gesetzgeber hinsichtlich der Erklärung der Zustimmung ein entsprechendes Formerfordernis nicht aufgestellt. Der Mieter kann sie daher sowohl ausdrücklich als auch konkludent erteilen. Aus einer möglicherweise in dem nicht vorgelegten Mietvertrag vereinbarten Schriftformklausel folgt kein Anspruch auf Abgabe einer schriftlichen Zustimmungserklärung.
Etwas anders ergibt sich auch nicht aus einer im Mietvertrag vereinbarten Schriftformklausel, wenn die Wirksamkeit von Vertragsänderungen nicht von deren Einhaltung abhängt (deklaratorische Schriftform). Fordern Gesetz oder vertragliche Vereinbarungen für die Wirksamkeit einer Vertragsänderung hingegen die Einhaltung der Schriftform (konstitutive Schriftform), könnte die der Wirksamkeit einer durch schlüssiges Verhalten zum Ausdruck gebrachten Zustimmung entgegenstehen.
Hinweis:
Aus Sicht des Deutschen Mieterbundes dürfte auch die vorbehaltlos einmal bezahlte erhöhte Miete bereits als konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung zu werten sein.