25.08.2017 | Bau- und Immobilienrecht
BGH, Urteil vom 19.07.2017, Az. VIII ZR 3/17: Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Dazu muss sie eine geordnete Zusammenstellung aller Einnahmen und Ausgaben enthalten, woran aber keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind. Zu den Mindestanforderungen an eine Betriebskostenabrechnung gehört: a) die Zusammenstellung der Gesamtkosten, b) die Angabe des Verteilerschlüssels, c) die Berechnung des Anteils des Mieters und d) der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.
Sachverhalt: Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Kläger. Die Parteien streiten über die Nachforderung von Nebenkosten für die Jahre 2013 und 2014. Die aus sieben Seiten bestehenden Nebenkostenabrechnungen listen auf der ersten Seite fünfzehn Kostenpositionen auf und addieren diese; auf ihrer Rückseite werden dann die Nummern dieser Positionen mit A bis D bezeichneten Rubriken ohne weitergehende Beschreibung zugeordnet. Auf der Folgeseite werden die Nebenkostenrubriken nicht mit A bis D, sondern mit den Gliederungsziffern 1 bis 4 gekennzeichnet.
Begründung: Wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß. Dabei dürfen keine zu hohen Anforderungen gestellt werden. Maßgeblich ist, ob der Mieter anhand der Angaben in der Betriebskostenabrechnung in der Lage ist, die zu verteilenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Bestehen keine besonderen Abreden, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig die oben genannten Mindestangaben aufzunehmen.
Diesen Anforderungen genügt die hier gewählte Vorgehensweise. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die geforderten Kosten aus der Abrechnung ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in Belege nur noch zur Kontrolle und Beseitigung eventueller Zweifel erforderlich ist. Nicht zu beanstanden ist, dass der Beklagte, um die auf der dritten Seite der Abrechnung auf ihn entfallenden Kostenanteile nachzuvollziehen, auf vorhergehende Seiten zurückblättern und die auf mehreren Seiten enthaltenen Angaben gedanklich zusammenführen muss. Denn die Zusammenhänge erschließen sich bei verständigem Lesen ohne Weiteres. Die auf der ersten Seite bezeichneten Kostenpositionen mit den darauf jeweils für das gesamte Anwesen jährlich entfallenden Beträgen werden auf der Folgeseite unter Angabe der zuvor verwendeten Bezifferung einer von vier Umlagearten (A: Wohnfläche/Nutzfläche; B: Einzelverbrauch nach Kaltwasseruhren; C: Laden- bzw. Wohneinheiten; D: Einzelabrechnung TECHEM) zugeordnet; auf der darauffolgenden Seite werden die aus den nun mit den Gliederungspunkten 1 bis 4 bezeichneten und zusätzlich inhaltlich beschriebenen vier Umlagearten jeweils anteilig auf den Mieter entfallenden Beträge aufgeführt und addiert. Es genügt, dass für den Mieter erkennbar ist, welcher Umlageschlüssel angewendet wird. Die Richtigkeit der gewählten Bemessungsgrundlagen betrifft ausschließlich die Frage der inhaltlichen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung.