29.02.2016 | Bau- und Immobilienrecht
Nach Maßgabe des § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB darf sich eine Gemeinde nicht vertraglich dazu verpflichten, einen Bebauungsplan aufzustellen. Entsprechende Verträge sind grundsätzlich nach Maßgabe des § 134 BGB in Verbindung mit § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB unwirksam. Es ist aber weiter auch die Vertragsfreiheit zu beachten. Eine privatrechtliche Vereinbarung ist danach anerkanntermaßen selbst dann wirksam, wenn sie für den Fall des Ausbleibens des Bebauungsplans oder der Verwirklichung eines von den Vorstellungen der Parteien abweichenden Planinhalts mit Schadensersatz- oder Aufwendungsersatzverpflichtungen zu Lasten der Gemeinde ausgestaltet ist. Solche privatrechtlichen Vereinbarungen werden im Sinne des Grundstücksverkehrs und zur Förderung der für die bauliche Entwicklung notwendigen Privatinitiative der Grundeigentümer grundsätzlich für wirksam erachtet. Der von solchen Vereinbarungen ausgehende indirekte Zwang zur Bauleitplanung wird nach Maßgabe der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof nicht mit einer öffentlichen- rechtlichen Zusage, bestimmte Planungsakte zu erlassen, gleichgesetzt, weil er der Einhaltung der zu beachtenden Bindungen bei der Aufstellung eines Bebauungsplans rechtlich nicht im Weg steht.
Dagegen ist eine konkrete Vereinbarung dahingehend, dass sich eine Gemeinde verpflichtet, einen Bebauungsplan aufzustellen, grundsätzlich unwirksam. Auch derartige Vereinbarungen werden nach dem hier zitierten Urteil (Urteil vom 02.10.2015, Az.: V ZR 307/13) aber nunmehr, soweit dies möglich ist, geltungserhaltend dahingehend ausgelegt, dass sich eine Gemeinde nicht verpflichtet hat einen Bebauungsplan aufzustellen, sondern das die Wirksamkeit des Vertrages lediglich von der Aufstellung des Bebauungsplans abhängen soll, mithin aufschiebend bedingt ist. Dieses Ergebnis soll auf der anerkannten Auslegungsregel beruhen, wonach zugrunde gelegt werden soll, dass die Parteien eine Vereinbarung treffen wollen, die sich im Rahmen des rechtlich Zulässigen bewegt. Diese Vorgabe des Bundesgerichtshofs wird nunmehr stets zur geltungserhaltenden Auslegung von städtebaulichen Verträgen oder Kaufverträgen mit Gemeinden führen, die entsprechende Regelungen zur Bauleitplanung enthalten.