14.01.2016 | Bau- und Immobilienrecht
Hintergrund
Mietverträge, die für längere Zeit als für ein Jahr abgeschlossen werden, bedürfen gemäß § 550 BGB der Schriftform. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist die Schriftform nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Lediglich Abreden, die für den Inhalt des Mietvertrages von nur nebensächlicher Bedeutung sind, bedürfen nicht der Schriftform. Diese Grundsätze gelten auch für Vertragsänderungen.
Im Ergebnis kann ein langfristig abgeschlossener Mietvertrag also vorläufig gekündigt werden, wenn die Schriftform nicht beachtet wird.
Änderungen der Miethöhe
Bisher nicht höchstrichterlich geklärt war die Frage, ob eine nachträgliche, dauerhafte Änderung der Miete stets und unabhängig von ihrer Höhe wesentlich ist oder es der Überschreitung einer Erheblichkeitsgrenze bedarf, um dem Schriftformerfordernis zu unterfallen.
Während die wohl überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Literatur davon ausgeht, dass nur unerhebliche Mietänderungen nicht dem Formzwang des § 550 BGB unterfallen, wird von der Gegenauffassung vertreten, eine dauerhafte Änderung der Miethöhe sei immer vertragswesentlich und daher stets nach § 550 BGB schriftlich zu vereinbaren.
Nachdem eine höchstrichterliche Entscheidung hierzu bisher ausstand, hat sich der BGH nunmehr der letztgenannten Auffassung angeschlossen. Demnach stellt eine Änderung der Miethöhe stets eine wesentliche und – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann – dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.
Dabei stützt sich das Gericht auf folgende Erwägungen:
- Die Miete stellt per se einen vertragswesentlichen Punkt dar, der für einen potentiellen Grundstückserwerber von besonderem Interesse ist.
- Der Festlegung einer Erheblichkeitsgrenze steht schon das Gebot der Rechtssicherheit entgegen. Angesichts der Vielgestaltigkeit von Mietverhältnissen wäre es kaum möglich eine bestimmte Prozentgrenze festzulegen, bis zu der eine Mietänderung als nicht wesentlich gilt und damit formfrei vereinbart werden kann.
- Die Schriftform soll nicht nur den Grundstückserwerber, sondern auch die Vertragsparteien schützen. Ohne Bedeutung für die Formbedürftigkeit nach § 550 Satz 1 BGB ist daher, ob die Mietänderung ausschließlich zu einer für den Vermieter und damit auch den potentiellen Grundstückserwerber günstigen Erhöhung geführt hat. Letztendlich würde dem Erwerber eine ihm grundsätzlich günstige Vertragsänderung ohnehin nichts nützen, wenn er mangels Beurkundung keine Kenntnis davon erlangen kann.
Klargestellt hat der BGH im Rahmen seiner Entscheidung, dass eine vorzeitige Kündigung des Vertragsverhältnisses, gestützt auf die Nichteinhaltung der Schriftform, nur ausnahmsweise gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein kann. Insbesondere bei vorsätzlicher Vereitelung der Schriftform, bei besonders schweren Treuepflichtverletzungen oder wenn die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre, scheidet eine Kündigung unter Berufung auf die fehlende Schriftform aus.
Fazit
Die Entscheidung zeigt, dass die Rechtsprechung zum Schriftformerfordernis bei langfristigen Mietverträgen gemäß § 550 BGB nach wie vor im Fluss ist. Sowohl bei der Gestaltung langfristiger Mietverträge als auch bei entsprechenden Nachtragsvereinbarungen sollte daher unbedingt ein Augenmerk auf die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform unter Beachtung der aktuellen Rechtsprechung gelegt werden.