06.10.2015 | Bau- und Immobilienrecht
Mit Beschluss vom 09.06.2015, Az. VIII ZR 324/14, hat der BGH festgestellt:
Der Vermieter muss eine ihm überlassene Kaution nicht nur von seinem Vermögen getrennt, sondern auch nach außen erkennbar als treuhänderisch verwaltetes Vermögen auf einem entsprechend gekennzeichneten Konto ("Mietkautionskonto") anlegen.
Zu Begründung führt der BGH aus:
Der Vermieter hat eine ihm überlassene Kaution gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht nur von seinem Vermögen getrennt, sondern auch nach außen erkennbar als treuhänderisch verwaltetes Vermögen auf einem entsprechend gekennzeichneten Mietkautionskonto anzulegen.
Damit soll sicherstellt werden, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert ist, insbesondere dass sie im Falle der Insolvenz des Vermieters geschützt und das Pfandrecht der Banken an dem Mietkautionskonto ausgeschlossen ist.
Dem gesetzgeberischen Willen wird jedoch nur eine Anlage gerecht, die den Treuhandcharakter für jeden Gläubiger des Vermieters erkennbar macht. Dementsprechend wird allgemein verlangt, dass die Kaution auf einem als solchen erkennbaren Sonderkonto ("Mietkautionskonto") angelegt wird. Geschieht dies nicht, unterfiele die Kaution dem banküblichen Pfandrecht der Bank für Forderungen gegen den Vermieter als Kontoinhaber. Denn dieses Pfandrecht erstreckt sich auch auf verdeckt treuhänderisch geführte Konten und Sparbücher; das Pfandrecht bleibt zudem auch dann bestehen, wenn der Treuhandcharakter der Einlage nachträglich offengelegt wird. Ausgeschlossen ist das Pfandrecht der Bank an dem Sparguthaben nur dann, wenn der Treuhandcharakter von Anfang an offen gelegt wird (AGB-Banken Nr. 14 Abs. 3 sowie AGB- Sparkassen Nr. 21 Abs. 2).
Schließlich muss die Anlage der Kaution nicht nur bis zum Ende des Mietverhältnisses, sondern bis zur endgültigen Abrechnung über die Kaution den gesetzlichen Anforderungen entsprechend angelegt werden. Denn die Mietkaution dient - soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist - ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Diese Zweckbindung endet erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter. Dementsprechend enden sowohl das Sicherungsbedürfnis des Mieters, dem § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB Rechnung trägt, als auch die treuhänderische Bindung nicht erst mit der Rückgewähr der Kaution.
Hat der Vermieter eine Kaution nicht getrennt und entsprechend gekennzeichnet angelegt, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution gemäß §§ 273, 274 BGB. Aufgrund der fortdauernden treuhänderischen Bindung gilt dies auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus.