02.12.2014 | Bau- und Immobilienrecht
Mietrecht: Ausschluss von Einwendungen in AGB wohl unwirksam
Ein Gewerberaummietvertrag zwischen Unternehmern enthält folgende Klausel:
„Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter innerhalb von 4 Wochen nach Zugang der Abrechnung schriftlich erheben. Nach Ablauf dieser Fristen sind Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen."
BGH, Urteil vom 10.09.2014, Az. XII ZR 56/11:
Zwar stand die fragliche Klausel nicht selbst zur Prüfung und Entscheidung durch den BGH an. Das Gericht gab jedoch für das weitere Verfahren folgenden Hinweis:
Die Klausel verstößt gegen § 308 Nr. 5 BGB. Danach ist eine Klausel unwirksam, wonach eine Erklärung des Vertragspartners des Verwenders bei Vornahme oder Unterlassung einer bestimmten Handlung als von ihm abgegeben oder nicht abgegeben gilt, es sei denn, dass dem Vertragspartner eine angemessene Frist zur Abgabe einer ausdrücklichen Erklärung eingeräumt ist und der Verwender sich verpflichtet, den Vertragspartner bei Beginn der Frist auf die vorgesehene Bedeutung seines Verhaltens besonders hinzuweisen. Zwar ist § 308 Nr. 5 BGB auf AGB im unternehmerischen Verkehr nicht unmittelbar anwendbar. Solche Klauseln unterliegen jedoch der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB, und zwar auch insoweit, als dies zur Unwirksamkeit von Vertragsbestimmungen führt, die in § 308 BGB aufgeführt sind. Im Handelsverkehr geltenden Gewohnheiten und Bräuche sind dabei angemessen zu berücksichtigen, § 310 Abs. 1 Satz 2 BGB. Den Klauselverboten kommt im Rahmen der Inhaltskontrolle somit Indizwirkung für die Unwirksamkeit der Klausel auch im unternehmerischen Geschäftsverkehr zu. Fällt eine Klausel bei ihrer Verwendung gegenüber Verbrauchern unter eine Verbotsnorm der §§ 308, 309 BGB, ist dies ein Indiz dafür, dass sie auch im Falle der Verwendung gegenüber Unternehmern zu einer unangemessenen Benachteiligung führt, es sei denn, sie kann wegen der besonderen Interessen und Bedürfnisse des unternehmerischen Geschäftsverkehrs ausnahmsweise als angemessen angesehen werden.
Fazit/Praxishinweis:
Eine Klausel in AGB - auch im Verkehr zwischen Unternehmern - ist wohl dann als unwirksam anzusehen, wenn sie das Vorbringen von Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung nach Ablauf einer angemessenen Frist ab Zugang der Abrechnung ausschließt. Nur dann, wenn der Vermieter verpflichtet ist, den Mieter bei Fristbeginn auf die Bedeutung des Verhaltens des Mieters, namentlich die Folgen eines Untätigbleibens des Mieters bis zum Fristablauf hinzuweisen, kann die Klausel als wirksam angesehen werden.
Soll also nach einer Mietvertragsklausel der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung nur binnen einer angemessenen Frist ab deren Zugang - zumindest im unternehmerischen Verkehr wurde eine Frist von 3 Wochen vom BGH nicht als zu kurz angesehen - vorbringen können, danach aber damit ausgeschlossen sein, muss der Vermieter zugleich verpflichtet werden, den Mieter warnend bei Fristbeginn, im Ergebnis also bei jeder Betriebskostenabrechnung erneut, auf die Folgen eines Untätigbleibens des Mieters während der Frist, nämlich den Einwendungsausschluss, hinweisen.